1. Freunde von uns haben ein Haus auf einem Pachtgrund besichtigt. Angebot klingt gut:
    Haus mit ca 180 m2 und 1200 m2 Grund soll um ca 150.000,- Euro verkauft werden - also kauf des Hauses und Grund wird gepachtet. es liegt an einem privaten See und man geht vom Grundstück angeblich 5 min über eine privatstrasse zum See. der See ist nur für die Leute die dort pachten zu benützen und lt. aussagen sehr schön. sie brauchen Hilfe bei der Entscheidungsfindung - alles scheint relativ rasch zu gehen da diese gründe angeblich sehr begehrt sind.

    es ist eben ein superädifikat - der Pachtvertrag ist mit der Jahrespacht von ca 3000,- Euro/jahr noch 4 jähre gültig. dann muss er verlängert werden. angeblich max immer 10 jähre verlängert. lt. Makler zahlen sie danach ca 5200,- Euro neue Pacht. ach ja - sie sagen es sind Eszerhazy Pachtgründe.

    meine bedenken sind: was ist wenn der Pachtvertrag nicht verlängert wird? der Besitzer ist ja ein privater - somit kann er ja denk ich fast machen was er will. bzw. was ist wenn die Pacht dann um ein vielfaches steigt?
    mir kommt auch die Pachtdauer sehr wenig vor - immer nur auf 10 jähre. unser Grund war bevor wir ihn gekauft haben auf 99 jähre verpachtet.

    ist das ein attraktives Angebot - zuschlagen? oder meint ihr eher Vorsicht? hat wer Erfahrungen mit Esterhazy Pachtgründen? sie müssen dem Makler morgen bescheid geben sonst ists wahrscheinlich weg. bitte um eure Meinungen dazu.
     
  2. inkale

    inkale Gast

  3. Leamama3

    VIP

    Ich kann nur abraten. Wir waren in der gleichen Situation. Wir wollten so etwas kaufen. Der private Pächter wollte zuerst (es wären immer 9 Jahre Pachtdauer gewesen) plötzlich viel mehr Pacht als ausgemacht (wobei ich die Pacht von deiner Freundin sehr heftig finde). Wir sind dann ausgestiegen. Am Ende wollte er gar nicht mehr verpachten, sondern das Grundstück (völlig überteuert) den aktuellen Pächtern verkaufen und nicht mehr verpachten. Wir wollten ursprünglich das Haus kaufen und den Grund pachten. Mit den Hausbesitzern waren wir uns einig, Geld lag schon beim Notar. Wir sind dann, Gott sei Dank, aus oben genannten Gründen vom Kauf zurück getreten, da uns die nachträglich genannte Pachterhöhung (um 1.500 Euro mehr als besprochen war), zu viel war. Die Pächter mussten den Grund dann aus der Not heraus überteuert kaufen (oder das Haus dem Verpächter abtreten) und haben das Haus dann eben mit Grundstück selber weiter verkauft. Wir waren lang mit Ihnen in Kontakt, sie haben sehr lang keinen Käufer gefunden und mussten mit Defizit verkaufen. Die Hausbesitzer haben mir sehr leid getan, weil sie keine Wahl hatten, da die 9 Jahre um waren und der Verpächter nicht mehr verpachten wollte und den Pachtvertrag auch nicht mehr verlängert hat. Ein ganz altes Ehepaar, völlig skrupellos über den Tisch gezogen. Heute sind wir froh, das wir ausgestiegen sind, wir haben auch bald darauf etwas viel besseres gefunden. Ich würde nie mehr mit einem privaten Pächter ein Geschäft machen, wenn nur mit Gemeinde, Stadt Wien etc.
     
  4. theater

    VIP

    Noch schlimmer, wenn der Vertrag direkt mit den nur noch 4 Jahren an gesicherter Pacht übernommen wird. :eek:
     
  5. Leamama3

    VIP

    Frechhheit finde ich auch, dass der Makler so Druck macht. Das ist durch nur eine Masche.
     
  6. Bebicat

    VIP

    Ohne den Vertrag zu kennen ist das schwierig zu beurteilen. Sollte dieser wirklich nur noch 4 Jahre gelten und keine Option auf Verlängerung enthalten sein (wobei 10 Jahre auch nicht viel ist), ist das Haus praktisch gar nichts mehr wert. Und das weiß der Makler auch, daher wahrscheinlich der Zeitdruck.

    Anders sieht es aus, wenn vertraglich vereinbart wurde was mit dem Gebäude nach Ablauf passiert. Wird es vom Verpächter zum Verkehrswert angekauft? Oder geht es kostenlos ins Eigentum des Verpächters über? Oder ist nichts vereinbart? Dann wirds einen Rechtsstreit geben.

    Abgesehen davon, dass keine Bank ein solches Haus finanzieren würde (ist natürlich nur relevant wenn ein Kredit gebraucht wird).

    Also bei den gegenständlichen Infos -> Finger weg! Bei Interesse unbedingt ein bindendes Angebot des Verpächters verlangen mit deutlich längerer Laufzeit und einer Klärung was nach Ablauf passiert!
     
  7. es scheint ja so zu sein das alle Pächter den gleichen Pachtvertrag haben. drum würd mich interessieren ob jemand so einen vertrag kennt bzw. wie bei Ablauf der Pacht verfahren wurde.

    ich weiß nicht ob einzelne Klauseln - wie was bei Pachtende mit dem Haus passiert od ob es möglich ist eine längere Laufzeit zu haben - in den vertrag hineingenommen werden. ich denke die esterhazys werden interessiert sein das alle vertrage ziemlich gleich sind - sonst müsste ja bei einem Neuvorhaben jeder einzelne vertrag mühsam geprüft werden.

    Ich bin mir sicher das so ein Grund nie ins Eigentum erworben werden kann, denn die Stiftung Esterhazy ist ja interessiert das der gesamte Grundbesitz der Familie erhalten bleibt od vermehrt wird. denn mit dem Grund können sie ja sehr viel Profit machen indem sie die Pacht immer wieder anpassen.

    also ich nehme an sie werden einverstanden sein müssen was im vertrag steht wenn sie den Pachtgrund wollen od er wird halt an jemanden anderen vergeben der dem vertrag zustimmt. und wir können alle nicht einschätzen ob das eben für andere attraktiv ist, dh der druck des Maklers gerechtfertigt - od ob es geht ein bisschen zeit herauszuschinden weil das ganze einen großen haken hat.
     
  8. Bebicat

    VIP

    4 Jahre Laufzeit für 150.000 Euro sind definitiv für niemanden attraktiv. Entweder kennst du nicht alle Details oder der Makler hat geschlampt und Details verschwiegen oder nicht nachgefragt.


    Nachdem ich beruflich mit solchen Verträgen zu tun habe wollte ich dir gerne eine Hilfestellung anbieten, aber offenbar weißt du es ohnehin besser. Also viel Erfolg dabei bzw viel Erfolg an deine Freunde.
     
  9. nein - wenn ich alles wüsste würd ich ja hier nicht fragen sondern könnte die freunde selbst beraten... ich treffe nur Mutmaßungen.

    wir haben jetzt einige Details aus dem Pachtvertrag:
    der Pachtvertrag kann nie in Eigentum umgewandelt werden - steht explizit drinnen.
    unsere freunde treten in den bestehenden vertrag des Verpächters ein und der besteht eben noch 4 jähre (mit insgesamt 20 j Laufzeit und einer Pacht von 3000 euro/jahr). dann kann er verlängert werden aber nur mehr um 10 jähre mit Erhöhung der Pacht auf angeblich ca 5200 Euro - die summe steht aber nicht im vertrag. ist nur eine mündliche Auskunft des Maklers.

    im vertrag seht eine Klausel die besagt das falls der vertrag nicht verlängert wird, das haus an den Grundstückseigentümer fällt und keine ablöse zu zahlen ist.

    im vertrag steht nicht explizit wie es mit dem Pachtzins weitergeht, also eigentlich ist für krasse Erhöhungen Tür und Tor offen. also für mich als nicht Jurist schaut das alles eigentlich sehr klar aber auch sehr unattraktiv aus.... sie haben sich aber in das haus und das Grundstück verliebt und sind glaub ich ein bisschen blauäugig.

    leider haben wir im netz keine weiteren infos zu Esterhazy verträgen bzw wie es sich mit dem Pachtzins weiterentwickelt hat gefunden.

    bebicat - wenn du beruflich mit vertragen zu tun hast, kennst du ja vielleicht diese Esterhazy Pachtverträge bzw Entwicklungen? sie sind ja doch sehr unterschiedlich zu den Pachtverträgen in Wien auf 99 jähre. es scheint so zu sein, das die Stiftung Esterhazy der wirkliche Nutznießer ist - od wie siehst du das? die o.g. Details scheinen mir persönlich nicht sehr verlockend zu sein, aber w.g. unsere freunde glauben das es dieses Objekt ist. ich will es auch nicht schlechteren, sie aber auch nicht in den finanziellen Ruin fahren lassen.

    letztlich ist es natürlich ihre Sache wie sie sich entscheiden, aber ich sehe da einen ganz großen haken im Fleisch stecken:( und wollt deshalb eine breitere meinung dazu.
     
    Silbersternchen, 4. Juli 2017
    , Zuletzt bearbeitet: 4. Juli 2017
    #9
  10. theater

    VIP

    Also wenn bei Nichtverlängerung der Pacht seitens des Pächters das Haus ersatzlos an den Verpächter fällt, und das schon in vier Jahren passieren kann - da würde ich keinen Gedanken mehr daran verschwenden, so schön Grundstück und Haus auch sein mögen.
    Wenn ich wirklich so daran hängen würde, dass ich das Haus "unbedingt" haben muss, dann würde ich darauf bestehen, die Pachtzinserhöhung vertraglich auf ein bestimmtes Maximum zu limitieren. Mündliche Zusage ist zwar grundsätzlich bindend, aber die Beweisbarkeit mehr als schwierig, darauf sollte man sich nicht einlassen.
     
  11. Odin

    Odin Gast

    Das Haus ist gerade 0 wert, du kannst es ni ht mitnehmen und bei der pacht- kann es schon sein dass du es auch nicht mitverkauft bekommst. Dh dann aber auch Haus abreissen lassen müssen, weil es dem neuen Pächter nicht zumutbar ist, altlasten auf seinem grundstück zu dulden. Viele leute zahlen für 500 euro pro monat ihre Kreditraten fürs eigenheim.
     
  12. Odin

    Odin Gast

    Das Haus ist gerade 0 wert, du kannst es nicht mitnehmen und bei der pacht- kann es ischon sein dass du es auch nicht mitverkauft bekommst. Dh dann aber auch Haus abreissen lassen müssen, weil es dem neuen Pächter nicht zumutbar ist, altlasten auf seinem grundstück zu dulden. Viele leute zahlen für 500 euro pro monat ihre Kreditraten fürs eigenheim.

    Dass hier ein makler auftritt klingt Sonderbar. DIREKTKONTAKT unausweichlich. Die machen in 10 Jahren eine Baugrube daraus, es wird eine umfageungsstrasse gebaut; das grundstück könnte zb durch die neue Flugpiste in schwechat den kompletten Erholungswert verlieren und möglicherweise noch umgewidmet werden... ab zum besitzer und zur Gemeinde wenn eine pachtübernahme wirklich ins Auge gefasst werden sollte.
     
  13. inkale

    inkale Gast

    Nun, wenn man es sich leisten will für eine kurz- bis mittelfristige Nutzung 150.000 Euro auf den Tisch zu legen, dann spricht nichts dagegen.
    Sie müssen sich halt bewusst sein, dass das Haus tatsächlich keinen Wert hat. Den mindestens alle 10 Jahre kann es ersatzlos an den Pächter gehen.

    Wenn es das eine Objekt ist, das ich im Inet gesehen habe und in etwa deinen Angaben entspricht, dann ist das Haus auch keine 150.000 wert, wenn es auf Grundeigentum stünde.
     
  14. bar.bara

    bar.bara All.

    Ich würde sagen "Finger weg"! Esterhazy bzw. der Chef sind beinhart und sehr klagsfreudig.
     
  15. Leamama3

    VIP

    Wie haben sich deine Freunde entschieden?
     
  16. spacedakini3

    spacedakini3 Teilnehmer/in


    :eek::eek::eek:
    Da läuten aber alle Alarmglocken bei mir.

    "mündliche Auskunft des Maklers" puh, 4 Jahre später ist alles anders und der Makler hat "nie was von 5200 gesagt"

    Schau, dass ihr was schriftliches bekommt.

    (Wobei, Badesee ist natürlich was feines...)
     
  17. Relaxo7

    PLUS + VIP

    Also, ich habe nach Esterhazy-Pachtgründen gegoogelt und dabei einen burgenländischen See gefunden, nennen wir ihn den "Altacker-See". An diesem See hat die beste Schulfreundin meiner Schwester schon seit Jahren ein Wochenendhaus, aber leider weiß ich nicht, ob es Esterhazy-Pachtgrund ist und ich möchte meine Schwester auch nicht deshalb anrufen. Ich glaube aber eher, dass es Eigenbesitz ist.
     
  18. Bebicat

    VIP

    Kurz gesagt: Wenn man nicht mal so eben 150.000 zu verpulvern hat, Finger weg!

    Ich könnte mir aber auch vorstellen, dass der Makler hier schlampt bzw es ihm recht egal ist was mit dem Pachtgrund passiert. Eventuell hat er es selbst gar nicht nachgeforscht. Also wenn Interesse daran besteht, unbedingt auch zum Vertreter des Verpächters gehen. Klar, die Esterhazys sind kein Wohltätigkeitsverein, aber wenn sie nur solche Verträge anbieten würden, hätten sie keine Pächter. ;)
    Vielleicht gibt es auch wirklich keine Aussicht auf Verlängerung und die Eigentümer wissen das bereits? Also irgendwas ist das faul.

    Hast du schon nähere Infos von deinen Bekannten?
     
  19. snoopie

    VIP

    Ich hab nur von einer Bekannten die einen Esterhazy Pachtgrund mit Haus drauf hat gehört dass die Pacht in den letzten 20 Jahren extrem gestiegen ist zuletzt glaub ihc sogar verdoppelt und der Kommentar des Verwalters war "sie können das Haus ja abreissen und die Pacht kündigen"
     
  20. spacedakini3

    spacedakini3 Teilnehmer/in

    An dem "Altacker-See" kenne ich auch wen, der seit Jahren einen Pachtgrund hat.
    Der See ist sehr schön, und die Siedlung auch - aber alles gehört den Esterhazys und die verkaufen sicher nichts, die verpachten nur.
     

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